Dans une copropriété, certains travaux nécessitent l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. Les travaux en copropriété peuvent concerner les parties communes (escaliers, ascenseurs, espace vert, façade, etc.) ou bien les parties privatives de votre immeuble (votre logement individuel par exemple). On vous explique la procédure à suivre selon le type de travaux que vous voulez effectuer dans votre copropriété

Comment réaliser des travaux dans les parties communes de votre copropriété ?

Pour réaliser des travaux dans les parties communes de votre immeuble, vous devez obtenir l’accord des copropriétaires en assemblée générale. Pour rappel, les parties communes sont définies dans le règlement de copropriété et regroupent notamment :

  • Les espaces verts, les parcs et les jardins ;
  • Les voies d’accès ;
  • Le gros œuvre du bâtiment ;
  • Les corridors et passages ;
  • Les locaux des services communs ;
  • Les coffres, gaines et tête de cheminée ;
  • Le sol.

Dans une copropriété, tous les changements qui affectent les parties communes d’une copropriété doivent être accordés par le syndicat des copropriétaires au cours d’une assemblée générale. Les règles de majorité varient en fonction du type de travaux.

Pour voter des travaux dans les parties communes en assemblée générale, vous devez donc ajouter la résolution à l’ordre du jour. Pour ce faire, nous vous conseillons d’envoyer une demande à votre syndic de copropriété par lettre recommandée avec accusé de réception au minimum 2 mois avant la date prévue de votre AG. N’oubliez pas de joindre également des devis de prestataires car si votre projet est retenu par le syndicat des copropriétés, sera également voté le mode de financement de ces travaux.

Quels sont les modes de financement pour des travaux dans les parties communes en copropriété ?

Il existe différents modes de financement pour effectuer des travaux dans les parties communes en copropriété.

Le plus courant est le fonds travaux, rendu obligatoire pour toutes les copropriétés par la loi ALUR, sauf exceptions (copropriétés de moins de 5 ans notamment). À noter que le fonds travaux doit constituer au moins 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Concrètement, il s’agit d’une réserve de fonds pour anticiper et financer des travaux dans la copropriété.

Mais il est également possible de conserver le fonds travaux pour des dépenses plus importantes. Dans ce cas, les travaux votés en assemblée générale feront l’objet d’un appel de fonds supplémentaire. Pour les copropriétaires qui ne peuvent pas payer ce supplément, l’assemblée générale peut décider de voter la souscription à un prêt collectif. Dans ce cas, l’emprunt bancaire se fait au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte des copropriétaires qui souhaitent y souscrire. À noter que chaque copropriétaire est responsable du remboursement de ses mensualités.

Enfin, il est également possible d’obtenir des subventions et des aides de financement pour certains travaux, notamment pour les travaux de rénovation énergétique. En effet, afin d’encourager les copropriétés à effectuer une rénovation globale, de nombreuses aides ont été mises en place par l’État à l’instar de Ma Prime Rénov’ Copropriété, les certificats d’économies CEE ou encore la réduction de la TVA à 5,5%.

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans les parties communes de la copropriété ?

Comme dit précédemment, la réalisation de travaux dans les parties communes de la copropriété est soumise à l’approbation des copropriétaires en assemblée générale. Les règles de majorité varient selon les types de travaux envisagés.

Voici un tableau récapitulatif :

Tableau Matera

Quel est le rôle du syndic de copropriété lors de travaux dans les parties communes de la copropriété ?

Le syndic de copropriété est le représentant légal du syndicat des copropriétaires. À ce titre, lorsque des travaux de copropriété sont votés en assemblée générale, il est celui qui signe les contrats avec les prestataires choisis.

Lors de la réalisation des travaux, il est également chargé de la bonne exécution de ces derniers. Lorsque les travaux sont livrés, le syndic est chargé de repérer les malfaçons éventuelles et d’activer, le cas échéant, les garanties de construction nécessaires (assurance dommages-ouvrage, garantie de parfait achèvement, etc.).

En cas de menace de la sécurité des habitants et/ou de la salubrité de l’immeuble, le syndic peut exécuter des travaux urgents sans l’approbation préalable du syndicat des copropriétaires en assemblée générale. Il devra toutefois en informer les résidents par une affiche dans les parties communes. Le syndic devra également convoquer rapidement une assemblée générale extraordinaire afin de ratifier le budget et le mode de financement de ces travaux.

Bon à savoir : Il existe deux types de syndics : les syndics professionnels et les syndics non-professionnels. Opter pour la seconde option vous permet de réaliser des économies pérennes sur vos charges de copropriété. Pour gérer sereinement votre copropriété, de nombreuses solutions existent à l’instar de Matera qui accompagne les syndics en autogestion à mieux gérer leur immeuble. Découvrez les avis de Matera !

Que faut-il savoir concernant les travaux des parties privatives ?

Chaque copropriétaire peut décider de réaliser des travaux dans ses parties privatives sans demander l’accord des autres copropriétaires à condition que ceux-ci ne modifient pas la destination de l’immeuble (par exemple la transformation d’un logement individuel en local commercial) et n’affectent pas les parties communes.

Dans le cas contraire, le copropriétaire devra demander l’accord au syndicat des copropriétaires avant de réaliser les travaux. Pour ce faire, le copropriétaire devra ajouter son projet de travaux à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale en envoyant un courrier par lettre recommandée avec accusé de réception au syndic de copropriété au moins deux mois avant la tenue de l’AG. Le projet de travaux doit être voté à la majorité absolue des copropriétaires.

Bon à savoir : En cas de refus de l’assemblée générale, le copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour obtenir l’autorisation de réaliser ses travaux.