Quelles sont les conditions d’une surélévation en copropriété ?

1. Surélévation et copropriété : que dit la loi ?
2. Surélever un immeuble en copropriété : quelles démarches ?
3. Qui peut initier des travaux de surélévation ?
4. Comment se répartissent les charges et les droits ?
5. Quelles conséquences sur les lots existants ?
6. Que faire en cas de litige ou de refus de vote ?

Envie de gagner de la surface sans changer d’adresse ? Dans les grandes villes comme dans les stations touristiques, la surélévation séduit de plus en plus de ménages. Mais attention : dans un immeuble en copropriété, ce type de projet ne s’improvise pas. Accord des copropriétaires, règles d’urbanisme, droits sur les parties communes, vote en assemblée… La surélévation en copropriété obéit à un cadre strict, souvent méconnu. À travers cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer.

Surélévation et copropriété : que dit la loi ?

Dans une copropriété d’immeuble bâti, la toiture, la charpente, les murs extérieurs et les planchers sont généralement des parties communes. Cela signifie qu’un projet de surélévation de maison ou autre ne peut être entrepris sans consulter l’ensemble des copropriétaires.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division précisent les limites entre parties privatives et parties communes, ainsi que les tantièmes ou millièmes attachés à chaque lot. La loi ALUR encadre également ces projets, notamment lorsqu’ils modifient la destination de l’immeuble ou impliquent une répartition différente des charges de copropriété.

Surélever un immeuble en copropriété : quelles démarches ?

L’inscription du projet à l’ordre du jour

Le projet de surélévation doit être inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Cela peut être fait à l’initiative du syndic de copropriété, d’un copropriétaire, du conseil syndical ou du syndicat des copropriétaires.

Il est recommandé de fournir un dossier détaillé :

• Plans
• Étude de faisabilité
• Budget prévisionnel
• Impact sur les lots existants

Le vote en assemblée générale

Les travaux de surélévation modifiant la structure ou la destination de l’immeuble doivent être votés à la majorité de l’article 26 (double majorité) : la majorité des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des tantièmes. Cette majorité s’applique également si le projet implique une création de lots de copropriété ou une modification des parties communes.

Qui peut initier des travaux de surélévation ?

Un projet de surélévation en copropriété peut être porté par :

• Le syndicat des copropriétaires, s’il souhaite vendre le droit de surélever à un promoteur ou faire réaliser les travaux pour créer de nouveaux lots
• Un ou plusieurs copropriétaires, qui possèdent le dernier étage et veulent étendre leur partie privative
• Un acquéreur souhaitant acheter le droit de surélever pour créer un lot supplémentaire

Dans tous les cas, l’accord de la collectivité des copropriétaires est requis.

Comment se répartissent les charges et les droits ?

La surélévation entraîne une redistribution des charges de copropriété et une révision de la répartition des tantièmes. Les lots nouveaux obtiennent leur propre quote-part, et les autres copropriétaires peuvent voir la leur diminuer en proportion. Il faut alors mettre à jour l’état descriptif de division, notamment si la surface des parties communes est modifiée.

Le règlement de copropriété peut également être ajusté pour intégrer la désignation des nouveaux lots, leurs droits de jouissance ou d’usage exclusif, et les obligations attachées à leur entretien.

Quelles conséquences sur les lots existants ?

Une surélévation peut impacter directement les occupants de l’immeuble :

• Nuisances pendant les travaux (bruit, gravats, accès bloqués)
• Perte de luminosité ou de vue pour les étages inférieurs
• Modification de la destination de l’immeuble si des logements sont créés à usage commercial ou en colocation

Elle modifie aussi potentiellement la solidité de la structure. Une étude technique préalable est donc nécessaire pour vérifier la capacité du bâtiment à supporter un étage supplémentaire. Le recours à un architecte et à des bureaux d’études est fortement conseillé.

Que faire en cas de litige ou de refus de vote ?

Si le projet est refusé en assemblée générale, le ou les copropriétaires peuvent formuler une mise en demeure du syndic ou saisir le tribunal judiciaire. Le but est de demander une autorisation judiciaire de surélever, à condition de démontrer que le projet n’est pas contraire à la destination de l’immeuble ni préjudiciable aux autres lots.

Il est également possible d’obtenir un accord sous conditions, via un vote différé, une négociation sur la répartition des charges, ou une modification des parties privatives. Les conflits autour d’une surélévation copropriété peuvent aussi porter sur la désignation d’un nouveau syndic, en cas de blocage ou de manque de neutralité du syndic actuel.

En résumé, la surélévation en copropriété, c’est possible… mais pas à la légère ! En anticipant les démarches et en vous entourant des bons interlocuteurs, vous pourrez concrétiser votre projet sans heurts ni mauvaises surprises.