Le projet de surélévation offre de nombreux avantages en copropriété. Il pourrait faire évoluer la façade de votre immeuble tout en réduisant les charges de chaque copropriétaire. De nos jours, il existe des dispositions législatives et réglementaires qui favorisent les travaux de surélévation d’immeuble. Pour en savoir un peu plus sur les conditions de surélévation en copropriété, vous pouvez consulter cet article.

Qu'est-ce que le droit de surélévation ?

Le droit de surélévation se traduit par le droit d’augmenter la surface habitable de votre immeuble. Il y a surélévation lorsque les trois conditions suivantes sont respectées : édification d’une construction en dur, prolongation verticale des façades et rehaussement de la toiture.

Qui peut faire un projet de surélévation ?

  • Le syndicat de copropriétaires : il est titulaire du droit de surélévation. La loi indique, en effet, que la surélévation d’immeubles est « un droit accessoire aux parties communes ». Au cas où la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, le droit de surélévation appartient aux parties communes spéciales. Ces dernières représentent les locataires du bâtiment (appartenant à la copropriété) à surélever.
  • Initiative d’un unique copropriétaire (par exemple le propriétaire d’un appartement du dernier étage) : il s’occupera, dans ce cas, des frais et de toutes les responsabilités sur les travaux de surélévation.

Que dit la loi au regard d'une surélévation en copropriété ?

Ce projet est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles. Afin d’alléger les conditions de surélévation et encourager les copropriétaires à envisager cette solution, la loi de 1965 a subi une modification et un amendement en 2013 et en 2014 par la loi ALUR. Le droit de l’urbanisme ainsi que le droit de la copropriété ont été assouplis afin d’encourager le développement des espaces habitables.

Assouplissement du code de l’urbanisme

La loi ALUR de 2014 assouplit les réglementations concernant la surélévation des immeubles en supprimant le coefficient d’occupation des sols. Autrefois, ce critère conditionnait l’obtention ou non d’un permis de construire. Cependant, avant d’entreprendre votre chantier, il faut s’assurer de la conformité de votre projet aux règles prévues par les prescriptions de votre commune. En principe, ces instructions sont écrites dans le plan local d’Urbanisme (PLU). Vous trouverez dans ce document les valeurs acceptées pour la hauteur, le volume ou encore le gabarit de la surélévation de votre immeuble. Le PLU renferme, de même, l’aspect extérieur et les caractéristiques architecturales à respecter.

Assouplissement du code en droit de la copropriété

  • Règle de la majorité applicable pour la surélévation d’un immeuble : Avant la législation ALUR, l’assemblée des copropriétaires d’un immeuble doit voter « oui » à la surélévation pour valider le projet. Si un seul copropriétaire refuse d’aller vers cette voie, le projet de surélévation ne verra jamais le jour. Après la loi ALUR, cette unanimité n’est plus en vigueur. Il suffit que deux tiers de l’assemblée acceptent pour que le projet de surélévation soit effectif.
  • Suppression du droit de veto du copropriétaire du dernier étage : Pour que tous les copropriétaires profitent de l’avantage de la surélévation, le véto du copropriétaire du dernier étage sur le droit de surélévation a été supprimé. Désormais, cette catégorie de copropriétaire n’a que le droit de priorité d’achat. Cela signifie qu’il a le privilège d’acheter en premiers les nouveaux espaces créés. Si ce copropriétaire du dernier étage ne souhaite pas profiter de son droit de priorité d’achat, il peut le céder à un tiers (en général un promoteur immobilier).
Surélévation en coprorpiété

Comment effectuer une surélévation en copropriété ?

Pour lancer un chantier de surélévation d’immeuble, il est nécessaire de passer par les étapes suivantes :

  • Il faut consulter les règles d’urbanismes locales. Vous retrouverez ce document dit « plan local d’urbanisme » auprès de votre mairie.
  • Vous devez, par la suite, étudier la faisabilité de votre projet. Nous vous suggérons de faire appel à un bureau d’études structure pour analyser votre projet de surélévation tant sur le plan technique que sur le plan financier.
  • Une fois défini et analysé, votre projet doit se conformer aux démarches administratives (déclaration préalable ou permis de construire).
  • Vous pouvez commencer le chantier après avoir fait le choix des matériaux de construction. Vous passerez ensuite par la phase d’exécution et par la finition (dépôt du nouveau toit).

Quels sont les documents à fournir ?

Avant d’entamer votre chantier, il est nécessaire de présenter l’un des documents suivants : un permis de construire ou une déclaration préalable des travaux.

  • Une déclaration préalable des travaux est requise si la surface à édifier est inférieure à 40 m² et que la superficie totale de l’immeuble final ne dépasse pas les 150 m².
  • Si la grandeur de votre projet dépasse ces chiffres, il est nécessaire d’obtenir une validation sous forme de permis de construire auprès de votre mairie.

Les conditions d’une surélévation en copropriété ont été considérablement assouplies pour encourager ce type de développement architectural. En effet, la loi ALUR de 2014 a apporté des changements avantageux pour les constructeurs. Elle a, par exemple, supprimé l’obligation de respect du coefficient d’occupation (densité de constructions non limitée). Cette loi a également mené à la diminution du nombre de votes nécessaires pour valider le projet auprès de tous les copropriétaires.

Avant de vous lancer dans un projet de surélévation il est primordial de souscrire à une assurance dommages ouvrage. N'hésitez pas à lire l'article suivant afin d'en savoir plus: Pourquoi souscrire une assurance dommages ouvrage ?